易憲容:改革四十年 樓市論功過

易憲容:改革四十年 樓市論功過 2018年09月27日 00:25Tweet 東網電視更多新聞短片 讓房地產回歸到基本消費功能,是當前房地產市場改革的根本。 青島大學經濟學院教授易憲容在東方產經專欄《名家筆陣》中指出,中國經濟改革開放40年,前20年為由計劃經濟向市場轉軌時期,政府進行了一系列的制度改革。到了1998年,中國房地產市場貨幣化制度改革全面啟動,房地產融入經濟發展並成為經濟增長動力,或房地產市場金融創新(住房按揭貸款引入),成了推動了中國經濟快速增長的最大動力。從國家統計局的資料來看,1998年全國商品銷售面積是1.22億平方米,到2017年商品銷售面積達到了16.9億平方米,2017年是1998年的14倍。1998年商品房銷售金額是2513億元,到2017年全國商品房銷售金額達13.4萬億元,2017年是1998年的53倍以上。由於房地產市場的高速增長及空前繁榮,從而使得全國居民人均住房居住面積由1978年的3.3平方米(這種情況到1998年時還是改觀不大),上升到2016年底的40平方米。內地居民的住房條件得到了全面改善。到2017年底,內地居民財富達到30萬億左右美元,17年增長14倍,其中70%為房地產。而內地房地產市場的發展及空前繁榮,也成了拉動內地經濟增長的最大動力。1978至1997年20年的GDP總量463,876億元;1998至2002年GDP總量達508,619億元,5年的經濟總量比前20年還要多;2003至2012年中國GDP總量達3,087,543萬億元,是1998至2002年的6倍多;2013至2017年中國GDP達到3,499,484億元,5年的GDP總量遠大於2003至2012年前10年的總量,這5年的GDP總量也是改革開放後前20年(1978至1997年)的7.5倍。也就是說,1998年的GDP是1978年GDP的23倍,2017年的GDP又分別是1978年和1998年的GDP的225倍和近10倍。可見,房地產市場發展與繁榮對內地經濟增長的重大貢獻。這也是為何政府愈來愈依賴房地產化經濟的根本原因所在。中國的房地產市場發展與繁榮也推動了中國城市化的進程,增加了居民的財富積累,及有利於中國經濟結構的調整,這些都是中國經濟能夠持續穩定增長的重要因素。從上面的資料可以看到,1998年以來的房地產市場快速增長與空前繁榮,是以價格推動為根本,住房銷售金額增長遠遠快於住房銷售面積增長。即房地產市場的空前繁榮是以價格上漲為動力。而房價的上漲又是以銀行信貸增長為工具來推動。特別是近幾年更是如此。1998年全國信貸總額為11490億元,到2017達到了13.84萬億元。2017年的信貸規模是1998年12倍。也就是說,從1998年開始,住房按揭貸款進入居民的視野後,中國信貸規模及融資規模出現加速度的增長,隨之房地產銷售及GDP的總量也出現快速增長,中國城市化的進程全面加快。特別是在2003年之後,這種情況更是明顯。比如社會融資規模餘額2002年底14.9萬億元,2017年底達到了174.64萬億元,增幅為11.7倍。正是因為房地產市場的空前繁榮是由過度的銀行信貸擴張來打造的,這不僅讓內地居民債務負擔全面快速上升,也讓內地金融體系的風險不斷增加。所以,隨着內地各城市房價全面飆升,房地產泡沫吹大,內地金融體系風險也全面上升。同時,正因為內地房地產市場空前繁榮,及房價快速飆升,這必然使得內地居民巨大的財富短期內向少數人聚集,通過房地產市場讓整個社會財富分配不公愈來愈嚴重。內地房地產市場也成了一個以投機炒作為主導的市場,使得這個市場遠遠偏離房地產市場的本性。所以,十九大報告重新對中國房地產市場進行定位,即「房子是用來住的,不是用來炒作的」。因為,從住房的內在本性或房地產市場內在規律來看,住房與任何一種商品都不同,它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品也是消費品;既是必需品也是奢侈品;既是市場的一般產品也是一種特定的公共產品。所以,住房既有經濟屬性(或功能),也有政治屬性(或功能)及社會屬性(或功能)。所謂住房的經濟屬性是指追求經濟效率的經濟功能,它又可分為消費品與投資品。住房的政治屬性就是居民的住房天賦居住權需要通過有效的政治制度安排來保護。住房的社會屬性是指對於最為弱勢的階層來說,住房又是一種民生所需的公共物品。而具有多重屬性的住房,其屬性如何界定又取決於不同的國家法律制度及房地產政策。因此,房地產市場僅是從一個純粹市場角度(經濟屬性)而不從住房多重屬性的角度來研究與分析是無法解開當前中國房地產市場的問題之謎的。而堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,既強調了住房的經濟屬性(或消費功能),也堅持了住房的政治屬性(保證居民基本居住權)和社會屬性(或住房為一種公共品)。要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢的工具,最重要的經濟杠杆就得對住房性質或功能進行事前的銀行信貸界定,事中及事後用稅收政策來嚴格界定。因為,住房投機炒作者要達到其投資之目的就必須通過交易的方式來現實。如果購買的住房沒有進行交易,其投資收益是無法實現的,也不知道購買住房者是用於投資還是用於消費。所以,住房的交易稅及住房交易累進所得稅是界定住房是投資品及消費品的最好的方式。在發達的市場都有成熟的法律及調整之經驗。如果不能夠通過稅收制度及信貸政策把兩者在事前、事中及事後嚴格地界定清楚,而且還是把兩者混為一談,那麼中國房地產市場最後一定會成為住房投機炒作的市場,中國房地產市場的泡沫一定會愈吹愈大。前十幾年及當前中國房地產市場最大問題,就是不能夠對房地產屬性嚴重界定,沒有把住房的性質進行嚴格界定清楚,就是中國房地產政策嚴重失誤,幾乎所有國人都把住房把它的經濟屬性並把它當作是投機炒作攫取暴利的工具,特別是藉以購買住房消費的各種優惠政策之名而行住房投機炒作之實的政策,更是鼓勵全民炒作住房,這是中國房地產市場價格持續瘋狂、房地產市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關貪污盛行等亂象的根源所在。所以,對當前中國房地產市場來說,十九大報告對房地產市場重新定位特別重要,特別有意義。而且十九大報告確立了租售並舉的房地產制度,以此來保證所有的中國人的基本居住條件,實現中國的居住正義。這也意味着中國的房地產市場將面臨着一場重大的戰略轉折。可以說,如果中國的房地產市場能夠回歸到其本性,能夠真正轉型為消費為主導的市場,全面遏制房地產泡沫,那麼對於13億以上人口的中國來說,中國的房地產市場仍然是一個具有無限潛力的市場。這不僅有助於加快中國城市化進程,讓更多的農村居民進入城市,讓城市居民的住房條件得以全面改善,也有利於中國經濟持續穩定的增長,減少外部因素對中國經濟的衝擊與影響。所以,十九大報告特別強調對房地產市場的重新定位,讓房地產市場回歸到它的基本消費功能,讓住房回歸本原、回歸常識,而不再是賺錢工具。這是當前中國房地產市場改革的根本所在,也是中國房地產市場的未來發展根本所在。目前中國政府的房地產政策正在朝這個方向邁進。如果這樣,中國的房地產市場及中國經濟仍然會持續繁榮。------《骰寶坊》誠邀各地【賭王】【賭后】挑戰神人境界,每日更有百萬籌碼等你領取!立即免費下載,體驗《骰寶坊》最真實、刺激的多人在線骰寶遊戲!遊戲下載:https://goo.gl/i2t1yj 中美貿易戰開打,全球震動,即上東網專頁http://hk.on.cc/fea/tradewar/

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