王昕媛: 預售證是房地產真正槓桿

王昕媛: 預售證是房地產真正槓桿 2018年09月26日 00:20Tweet 東網電視更多新聞短片 預收款項為「無息負債」,而且數額巨大。(GettyImages) 國泰君安國際(投資諮詢部)聯席董事王昕媛在東方產經「專家點評」專欄表示,上周末有消息稱,廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了「關於商品房預售許可事項調整」的材料。在地產界,預售證意味着甚麼?預售證相等於預收款,預售證是商品房特有的一種營銷途徑,地產商要拿到預售證其實很簡單,只要拍個地、挖個坑、做個沙盤就可以預售了,而購房者就要拿錢給地產商來蓋自己未來要住的房子。 所以,預售證所得款項,被計入預收款放在「流動負債」項下,這是一筆沒有利息的預售款,也可以稱它為「無息負債」,而且數額巨大。以碧桂園(02007)為例,2018年的預收款回款在6,800億元人民幣(截至今年上半年為4,900億元),而總有息負債僅為3,000億元人民幣。所以,地產行業的真正槓桿不是銀行貸款,而是「預售證」,地產行業就是依托預售證來加槓桿。如果我們用杜邦分析來解釋,它就是金融槓桿部分,即總資產/總權益,所以,我們過往看到在銀根收緊的時期,淨負債率下降,但是公司的ROE依然有上升,就是這個道理。公司有大量的預收款來支撐項目。所以,未來一旦失去這個預售證政策,那麼將大幅降低現金周轉速度,做低收入及增速,回款周期從原本的幾個月延長到數年,其後果不堪設想。 前港股地產頭牌分析員就指出,這次政策是政府猴拳的第一勢,一旦執行會導致,全市場將出現新房供應下降50%、二手房價暴漲,土地銷售崩盤,中國大部分地產商倒下,與此同時,長期依賴地產開發的地方政府40萬至50萬億元人民幣的地方政府債務陷入償付危機。此外,中國房地產行業的上下游聯動一向緊密,房地產佔固定資產投資(FAI)的27%,房地產供應佔水泥需求的30%、鋼鐵需求的40%、玻璃需求的40%,此外還與下游家電等等行業關係密切,所以,中國房地產是一個一榮俱榮、一損俱損的行業。有大神指出,若真出現取消預售證這類政策,那麼帶來的可能是經濟大蕭條。故此,我們看到目前各路政府部門,從住建部開始都在闢謠,否認有取消預售證一說,但是這個長期政策的執行方向,因此,我們依然需要留意後期政策走向。國泰君安國際(投資諮詢部)聯席董事 王昕媛(作者為註冊持牌人士,本人及其聯繫者並未擁有上文提及或評論的上市法團的任何財務權益,持牌號碼:AQA458)─ ─ ─ ─ ─ ─ 「東網Money18」全新功能「貼市貼士」,助你掌握投資先機http://bit.ly/2sLtGDm 「互聯餘額」數據,助你掌握北水動向 http://money18.on.cc/connect/dqb.html

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