何濼生:港徵空置稅成效存疑

何濼生:港徵空置稅成效存疑 2018年06月27日 00:23Tweet 東網電視更多新聞短片 港府考慮引入住宅空置稅。 珠海學院商學院院長何濼生在東方日報專欄《名家筆陣》中表示,港府正考慮引入住宅空置稅。有報道甚至指,空置稅會以兩年應課差餉租值計,適用於空置逾一年的單位。不過,一般估計現存二手樓不會在徵稅之列。有論者指,空置稅既然增加了發展商的成本,就有可能被轉嫁到買家,因此,空置稅不但不能紓緩樓價升幅,還可能產生反效果。筆者卻不認同這樣的分析。一般而言,轉嫁成本要靠減低供應,少了供應,買家要付出更高價,但產量少了,生產商的邊際成本也低了,結果買賣雙方都分擔了稅項。不過,發展商要迴避空置稅,只能盡快沽出樓盤,會對現樓價格帶來壓力。科大雷鼎鳴教授的分析則較合邏輯。他提出,發展商加速賣樓的一個必然結果,就是未來可供出售的樓盤減少。所以,縱使空置稅能為現樓市場降溫,它亦必將增加將來樓價上升的壓力。他指,發展商對樓市的觸覺肯定比政府敏銳,如果發展商惜貨低速賣樓,其實等同把現時供應轉到短缺更甚的將來,干擾這些操作,可能不利於市場效率。雷教授這分析當然言之成理,但其實發展商若有一定的市場壟斷力(Monopoly Power),的確可以長期減少樓盤供應,藉以提高利潤。至於現實是否如此,觀乎香港現時約3.7%的空置率,而且很多發展商也很積極賣樓花,筆者就不見發展商以壟斷力減低供應抬高樓價。其實,因為空置率已很低,空置稅對紓緩整體樓市的效力亦不會明顯。然而,空置稅對特色戶和真正的豪宅影響,與對較大眾化的中小型住宅很不一樣。特色戶和真正的豪宅流轉較低,由於買家有要求,這類樓宇往往需要較長時間出售。若空置稅真的定得那麼辣,不排除發展商會增加大眾化市場的供應,減低豪宅和特色單位的供應。因此,說不定空置稅會對不同樓種會有不同的影響。空置稅或對不同規模的發展商,有不同的效果。大型發展商多會發展不同類型的住宅,比較容易適應空置稅;小型發展商則多會發展指定類型的物業,因此空置稅帶來的的衝擊可能較大。此外,空置稅亦有可能對大市帶來難以確定的心理影響。這個可能性雖不大,但由於香港市場未有經驗,我們不應完全排除。總而言之,香港樓市空置率低,樓價屢創新高反映供求失衡嚴重,正路對策是增加供應及提高使用效率。引入空置稅對短期樓市走勢影響雖屬負面,但以本已非常低的空置率來看效果不會顯著。然而,空置稅對豪宅特別是特色戶影響較大,但中長期或因發展商迴避空置稅而減少該類樓宇供應,長遠造成價格不跌反升。------《骰寶坊》誠邀各地【賭王】【賭后】挑戰神人境界,每日更有百萬籌碼等你領取!立即免費下載,體驗《骰寶坊》最真實、刺激的多人在線骰寶遊戲!遊戲下載:https://goo.gl/i2t1yj

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