【旺年迎財神】去年雞沒飛起今年房市真能狗跳?

【旺年迎財神】去年雞沒飛起今年房市真能狗跳?2018-02-2212:30狗年豪宅市場是否掀起「漣漪效應」,值得密切觀察。攝影/郭晉瑋建商逆勢推一坪三百萬元豪宅,高價案力挽狂瀾想撐住房市本波房價修正期間,重劃區建案流血殺價競爭的狀況頗為常見,最著名的就是桃園青埔特區、板橋江翠北側重劃區等。雖然重劃區價位直直落,但今年風向卻有點轉變契機,據悉已有數家建商將逆勢推出高價案,撐住滑落中的房價,甚至進一步往上推高。馬斯克舊的農曆一年過去,新的農曆一年又將到來,今年二月十六日開始適逢狗年,狗年房市是否能像生肖吉祥話一樣被帶「旺」?或是延續前幾年的不景氣,再次經歷盤整修正的一年?肯定是房市的大哉問。重劃區房價成「最軟的那一塊」在雞年這一波房價修正期間,重劃區建案流血殺價競爭的狀況頗為常見,最著名的就是淡水的淡海新市鎮、桃園青埔特區、板橋江翠北側重劃區、土城暫緩發展區等等。重劃區裡的新房子,竟然比重劃區外的中古屋還便宜,價格戰之激烈可見一斑。以江翠北側重劃區為例,目前新建案每坪成交價格大多只有四十萬到四十五萬元左右,重劃區外緣的中古屋大樓社區,有的一坪要五十幾萬元,比重劃區內的新房子還貴。新房子賣得比中古屋便宜,這種現象被稱為「房價倒掛」,主要原因是建商土地取得時間早、成本較低,再加上建案供給規模龐大,增強建商降價意願。也因為如此,重劃區房價成為「最軟的那一塊」,殺聲隆隆,成交價碎步走低。就連近二次標售抵費地,都引爆建商高價搶標大戰的新店中央新村北側重劃區,都還沒開始推出新建案,就有人說房價不排除從原估的五字頭直接下探四字頭。「弱勢股」為房市風向球雖然重劃區價位直直落,但今年風向卻有轉變的契機,據悉已有數家建商將逆勢推出高價案,似乎想力挽狂瀾,撐住滑落中的房價,甚至進一步往上推高。例如國泰建設、信義房屋、遠雄建設等知名業者,今年都預計在江翠北側重劃區推出新建案,預估開價與售價將會高人一等,其中不乏傳出成交要見到五字頭者;假如成交真的站穩五字頭,對於江翠北側房價具有穩定作用。日月光集團旗下的宏璟建設,在土城暫緩發展區外緣的大型複合式開發案「日月光廣場」,據傳預計售價逼近四十五萬元/坪,完全不甩暫緩發展區只能賣三十五萬元/坪至三十九萬元/坪的現實。無獨有偶,新店中央新村北側重劃區內,如全陽、國美、文心等建商,未來新建案每坪售價都想賣五十幾萬元以上,無畏市場上四字頭的流言蜚語。此外,房價狠殺至一字頭的淡海新市鎮,今年數千戶的超大型社區「海洋都心」即將交屋。據暸解,建商交屋前降價意願不高,仍然堅守在二字頭以上的高價位。上述重劃區就像股市中的弱勢股,而這些弱勢股今年價格能否在指標建案或指標大案帶領之下止穩反彈,將是房市重要的風向球。由於近二、三年來,這群弱勢股扮演著領跌的角色,假如弱勢股能夠率先止穩,意味著房市修正可能趨近尾聲;倘若弱勢股續弱,那房市修正的路恐怕還未結束。比起重劃區,今年的豪宅市場更為吸睛。據市調機構估計,今年台北市將有OneParkTaipei信義聯勤、DiamondTower、冠德信義與陶朱隱園等四大豪宅案會公開與世人見面,總銷金額可能高達一千五百億至二千億元左右。豪宅漣漪效應是否重現?為什麼狗年的豪宅市場如此重要?主要原因有二點,第一點是「漣漪效應」會不會重現。所謂「漣漪效應」,是指高價位的豪宅推出後,豪宅周圍的住宅就會受到激烈而抬高售價,豪宅就像投進水中的石子,對周邊房價的影響力如漣漪般一圈一圈往外散開。一般情況下,漣漪效應通常是房市多頭的副產品,在空頭市場中因買方不願追價,縱使賣方單方面拉高價格也是枉然,不易產生漣漪效應。換言之,假設今年釋出的頂級豪宅產生漣漪效應,可能代表房市將揮別空頭,悄悄步上多頭軌道。但若頂級豪宅開賣後,我們還是看不到漣漪效應,那就說明空頭格局不變。第二點,央行總裁彭淮南將在二月退休,市場關注頂級豪宅來勢洶洶,可能突破彭總裁設下的一坪三百萬元防線,屆時房價可能失控,再度引爆民怨。據本刊暸解,元利建設已表態「尊重彭總裁」,OneParkTaipei信義聯勤頂樓由董事長林敏雄買下,成交價不會超越三百萬元/坪。而三圓機構董事長王光祥曾說,忠孝東路正義國宅都更案的DiamondTower,成交價希望擠上北市第五貴豪宅之列。若此願望達成,大約要賣二百五十萬元/坪以上。不過,以DiamondTower地段而言,應該沒有三百萬元/坪的實力。至於信義區的冠德信義,雖然集結國際設計團隊規畫,但因建地是分散三塊,基地條件不夠漂亮,成交價應該不會摸到三百萬元/坪。唯一長「虎膽」的就剩中華工程的陶朱隱園了。此前,有心人頻頻放話陶朱隱園一戶成交總價絕對超過十億元;若以十億元、二八八坪計算,每坪單價肯定超過三百萬元,觸及彭總裁紅線。屆時彭總裁已退休,而新任總裁楊金龍是否會祭出因應措施?將是值得關注的焦點。顏炳立斷言房市狗年不跳當然了,大家最想知道的問題,直指狗年房市到底是「帶財」還是「帶衰」呢?最具代表性、看空今年房市的大師級人物──戴德梁行董事經理顏炳立斷言:「今年房市將再讓利,一三年含笑進場的人,一八年將含淚出場。雞年房市是拚到雞毛都沒剩,雞年飛不起來,狗年也跳不起來。」顏炳立預言,狗年房市「將是價格緩跌的第四年,也是最後一年」。有趣的是,顏總認為今年雖然是緩跌最後一年,但不見得會見底,因為「沒發生恐慌性殺盤不會見底」。被媒體封為「亞洲股市教父」的胡立陽,曾大膽預測台灣房價「在一七年鬆動,一八年下半年開始,將出現『邪惡大跌』!」從結果論而言,顏炳立上一波預測準確命中目標,已經是眾所皆知的事,反觀胡立陽似乎有點「落漆」。一○年初,胡立陽曾在電視媒體上發表預測,認為全球房市即將回檔,而兩岸房價也會步入空頭,不排除短線房價會拉回一○%。他甚至說:「全球熱錢堆積起來的狂潮在○九年達到滿水位,接下來資金退潮,將讓房地產價格回歸正常。」因而斷言,一○年買房一定套在高點!可是事情發展卻截然不同,全球多數國家、地區房地產價格持續上漲至今,如英國、美國、德國、澳洲、加拿大等國房價漲勢未止,而香港更屢創歷史新高,就連日本大東京地區的房價也在狂飆,大東京地區公寓成交價竟暴漲至史上第二高水位。股市教父預言今年房價大跌至於兩岸房價,中國一、二線城市房價到了去年漲勢才稍微停歇。台北市房價一路漲到一四年下半年才結束,轉入空頭;雖然北市房價下挫,但僅回到一二年水位,假如在一○年買的房子,現在還有小賺,並沒有套在最高點。乍看之下,胡立陽上一波預測完全「走鐘」,連擦邊球都沒中。不過,預測本身就是一件很困難的事,更何況俗話說得好,仙人打鼓有時錯。此次胡立陽再開金口,預言一八年房價大跌,到底會不會一語中的?還是顏總緩跌論勝出?等到下半年時間一到,就會一翻兩瞪眼了!➤購買本期新新聞

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