【財經】熱銷建案背後玩什麼你不知道的花樣

【財經】熱銷建案背後玩什麼你不知道的花樣2017-12-2812:30不少民眾質疑現在房市並不算好,未來幾年房市還會持續下跌。本刊資料消費者是真撿到便宜,還是被建商占便宜?以全台買賣移轉棟數來看,今年房市成交量的確已從谷底彈升,熱銷案變多。不過,房市專家也提醒,部分低價熱銷建案要注意背後五大玄機,購買前要做足功課,確認是不是真的便宜,以免被當成「盤子」還自以為賺到,用自己的血汗錢幫人作嫁。馬斯克今年來房市買氣回溫,不僅中古屋成交狀況漸入佳境,新建案市場更是熱銷頻傳,尤其又以低價案最為熱絡,有些建案開賣不到一個月就賣得精光,甚至有接待中心出現排隊買房的人龍。車位回補,一漲補一跌雖然有不少民眾質疑現在房市並不算好,未來幾年房市還會持續下跌,現在怎麼可能有建案能夠賣光光,質疑建案熱銷是假訊息、廣告文。但根據記者實地走訪幾個熱銷案接待中心,確實已無房子可賣,有的人員已經撤離。當地房仲也表示真的賣得很不錯,有的店頭則出現少量轉售戶。若以全台買賣移轉棟數來看,今年全年買賣移轉棟數應會站上二十七萬棟,並有可能挑戰二十八萬棟,與一六年全年的二十四萬多棟相較,今年房市成交量的確已從谷底彈升。若按官方統計數據來看新建案市場,熱銷案數量變多應該八九不離其中。不過,房市專家也提醒,部分低價熱銷建案要注意背後五大玄機,民眾下手購買前要做足功課,以免被當成「盤子」還自以為賺到。第一種陷阱叫作「車位回補」,在淡海新市鎮、五股洲子洋等重劃區,就有建案使用這種手法。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,「車位回補」就是把房價降低,但卻把車位價格提高,一漲補一跌。業者使用這種手法,主要是看準民眾只在意房子的價格,而忽略車位的行情。如果買到﹁車位回補﹂的建案,其實房子、車位一套買下來,總價不見得比較便宜。第二種手法是違規把非住宅產品當住宅賣,其中最大宗就是工業住宅與商業宅。凡蓋在乙種工業用地上的建築物,依法不能做為住宅使用,建案廣告上也不能寫上「房」、「廳」等住家格局用語。但工業宅會刻意與合法住宅建案比價,凸顯出特別便宜的優勢,以吸引民眾購買。另一種商業宅,依法只能登記做辦公室、一般事務所,但民眾若沒問,銷售人員可能會迴避主動告知或者有欺瞞之嫌。近來內湖、新莊都出現熱銷的商業宅建案。建案大方送雨遮易熱賣天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出,民眾在買房子簽合約時,一定要看仔細「使用分區」,除了常見的工業宅、商業宅,甚至還有不肖業者把旅館當住宅賣。他還建議,民眾買房前可以先到當地的地政事務所調閱土地謄本,就能知道使用分區是什麼了。第三道玄機,送雨遮讓民眾賺差價。何世昌透露,現在有些建案,雨遮真的不算錢,但建商卻會幫客戶登記雨遮坪數,等於多送了雨遮坪數給客戶,讓客戶賺到雨遮差價。以一間四十坪的房子、每坪單價五十萬元來計算,則不含車位總價是二千萬元;民眾買房時只付二千萬元,但建商申請建築物總登記時會登記雨遮坪數,假如雨遮有三坪左右,則總坪數變四十三坪,房屋市價就多了一百五十萬元。雖然雨遮不計價已經實施,但真的不計價的房子仍是少數,所以只要有建案免費送雨遮、單價又不會賣太貴,就容易造成熱賣。第四是「讓利」銷售魔術,今年新北市有個讓利建案,每月付款額相當低、總價也很低,讓民眾趨之若鶩,銷售一路長紅。但神奇的是,如果拆算每坪單價,其實價位還比周邊貴上一成。所以號稱讓利賣的建案,即使它真的熱銷,其實可能是銷售策略奏效,並非真的降價賣。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議購屋者,「讓利可能只是話術,民眾必須要看他實際讓的利,是不是你要的利!」如果建商真的降價賣,那才是真讓利;如果只是嘴巴喊讓利,身體卻不老實,民眾就撿不到便宜。第五種熱銷案,刻意營造出非常熱絡的新聞話題,比如開賣才幾天賣百戶之類的宣傳手法,但其實建案很早就開放給客戶看屋、選戶,賣了幾個月之後,等到賣得差不多時,再辦正式開賣儀式,來營造房子賣超快的錯覺。買房前多確認是否真的便宜若論銷售成績,這類建案賣得不算太差,可能成績有甲,但卻膨風把自己成績灌到甲上、甚至優,說穿了就是銷售花招而已。隨著房市成交慢慢回溫,業者銷售的手法就愈來愈多、也更加大膽,此時雖然還是有撿便宜的機會,但買房前還是先多重確認是不是真的便宜,才能省下一筆血汗錢,而不是花錢幫他人作嫁。➤購買本期新新聞

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