【財經】超豪宅建案對北市豪宅市場投下變數

【財經】超豪宅建案對北市豪宅市場投下變數2017-11-2312:30「OneParkTaipei元利信義聯勤」總銷售金額預估高達520億元。攝影/郭晉瑋北市調降豪宅稅的政策利多,明年便知有感無感今年豪宅交易量雖然增加,但只不過是「心電圖抖了幾下」,還稱不上回春,因為成交量離過去幾年的年均量還有段距離。至於明年豪宅市場可能吹響絕地大反攻的號角嗎?業界人士認為,明年豪宅市場因為三大轉變,會變得更為混亂、更為有趣。馬斯克過去房市多頭時期,台北市豪宅肯定是帶動房價狂飆的領頭羊。誰又能想到,若干年後房市反轉,豪宅市場竟從「鐵板一塊」,變成「房地產最軟的那一塊」,諸多指標豪宅社區成交價格滑落一到三成不等。豪宅逢低布局的買盤已經出籠業界人士表示,豪宅在房市多頭時會出現「漣漪效應」,說的是高價位的豪宅會拉升周邊房價;想像一下,把一塊石頭丟進水裡就會產生漣漪,漣漪圍繞著中心點一圈圈往外擴散,而豪宅就是漣漪的中心點。當豪宅出現高昂成交價位,周邊房子就容易跟進漲價;說穿了,就像是「一人得道,雞犬升天」,不管房子是好是爛,反正跟著漲就對了。然而,這波房市反轉,豪宅卻受創嚴重,例如濟南路「群英」、大直「西華富邦」、天母「華固天鑄」、松江路「東西匯」、仁愛路「尚華仁愛」、松德路「信義富邦國際館」、敦南街「敦南樞苑」或杭州北路「國泰賦格」等知名豪宅,不約而同齊步走跌,少則跌逾一成、重則下挫近三成。豪宅價格下修顯著的關鍵,與金字塔頂端客層嗅覺較敏銳,砍起價格更用力之外,先前課徵較重的豪宅稅,以及房地合一稅對外資課以重稅,導致炒作的中資、外資迅速撤退,都是重要的關鍵因素。專家指出,今年以來豪宅市場雖仍疲弱,復甦力道不強,但已稍有回溫。在價格的部分,算是偶有佳作,多數成交物件價格還在修正,成交量則出現驚人的成長,似乎透露出逢低布局的買盤已經出籠了。據台灣房屋統計實價登錄資訊顯示,台北市去年前三季總價二億元以上的豪宅僅成交十八筆,今年截至九月中卻已成交三十二筆,年成長高達七成;其中,天母地區因「華固天鑄」交屋,使士林區總價達二億元以上的成交量達十三筆,為北市之冠,其次為松山區的七筆,另中山區有六筆。今年不算回春,明年有三大轉變讓人跌破眼鏡的是,被視為北市傳統蛋黃區的中正區、大安區、信義區,竟然連前三名都擠不進去。據該份統計,今年信義區成交總價達二億元的物件只有三筆,中正區則只有二筆,被網路鄉民謔稱作「天龍區」的大安區,更僅有一筆。但無論如何,北市今年豪宅成交量確實回溫了,至於回溫的關鍵,一來是去年基期實在太低,今年增加原本就在預期之中;二來是豪宅市場普遍降價,且有些豪宅降價幅度頗大,「降到買方心坎裡」,讓買方心甘情願掏錢埋單。專家認為,去年豪宅市場就像「心臟停止的心電圖」,幾乎是一直線到底,毫無生存的希望。今年豪宅交易量雖然增加,但只不過是「心電圖抖了幾下」,還稱不上回春,因為成交量離過去幾年的年均量還有段距離。至於明年豪宅市場,可能吹響絕地大反攻的號角嗎?業界人士認為,絕地大反攻肯定沒機會,但明年豪宅市場因為三大轉變,會變得更為混亂、更為有趣。第一個轉變:新豪宅降稅很有感。雖然北市調降新豪宅稅從今年七月一日開始起算,但因每年房屋稅繳納都在五月分,所以實際稅金降了多少,必須要等到明年五月、屋主接到稅單後,才會比較有感。北市分年度調降豪宅稅的政策利多,房地產業者大多拍手叫好。但問題在於,這項政策利多的效益到底有多大,目前還看不太出來,可能要等到明年房屋稅開徵後才能做進一步觀察;除了觀察降稅是否會提升豪宅的買氣外,也要觀察價格能不能夠止跌。第二個轉變:豪宅房貸限制將移除?由於央行總裁彭淮南即將在明年二月退休,他任內主張實施,並不願鬆綁的豪宅限貸令,在新總裁上任後是否會解除?外界對此多有臆測。假如真的放寬,那意味著央行所有抑制房市措施全數退場,對豪宅市場多少會有幫助。第三個轉變:「超豪宅」登場。早年的豪宅,不過是把坪數放大到百坪,加上做個華麗的外觀與公設。但自明年起,打破過去傳統規格的「超豪宅」將粉墨登場。所謂的超豪宅,在建築外觀設計、社區規畫、建築設施與定價等方面,都跳脫過去豪宅的定位,完全跳升到新一個級位。明年也不會回春,但絕對夠熱鬧例如信義計畫區旋轉外觀的「陶朱隱園」,私人車輛可以搭乘電梯直接開至家門口,每戶總價號稱達十億元以上,平民百姓就算簽中樂透彩都買不起。大安森林公園第一排的「OneParkTaipei元利信義聯勤」也很經典,從建築外觀到室內公設全交由國際大師操刀,總銷售金額預估高達五二○億元,將是台灣史上單一案量最大的建案。這類超豪宅建案由於規畫已跳脫傳統豪宅市場,預估可能出現極為驚人成交價。以上三個轉變,絕對會對明年豪宅市場投下諸多變數,即使明年房市不會回春,但熱鬧程度卻是非凡!➤購買本期新新聞

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