【財經】房市成交量小回春價格緩跌趨勢不變

【財經】房市成交量小回春價格緩跌趨勢不變2017-10-1912:30新屋或預售屋因遲延交屋,未必能反映當期交易。攝影/郭晉瑋民眾看跌房市比重雖逐漸減少,但落底與否仍言之過早根據專業機構調查,民眾看跌房市比重雖有減少,但市場讓利的態度仍是決定量能增加幅度的關鍵。多數民眾看房價沒上漲理由,預估未來仍呈現緩跌走勢,精華區房價將呈現降幅收斂,而蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正空間。林哲良今年前九月的六都買賣移轉棟數,有六個月優於去年同期,縱使九月略受到農曆鬼月的影響,但九月六都買賣移轉棟數仍較去年同期成長一五%。第四季房價微幅修正三%內因數據表現還不算太差的狀況下,房地產相關業者均普遍認為今年房市成交量回升應該沒有太大問題,預估今年全年交易量將落在二十七萬至二十八.五萬棟之間,約成長一○%至一六%,呈現小回春的景象。話雖如此,就「住展風向球」燈號來看,七、八、九三個月的房市燈號均是代表谷底衰退的藍燈,顯示總體經濟表現穩健,或許讓房地產的大環境出現改善的跡象,不過在預售屋及新成屋的市場,雖已度過急跌期,但似乎尚未擺脫盤整修正期。持平看待,短期之內,房價似乎沒有回升的機會。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,總體環境變化的速度很快,目前的房市能看一季就算不錯,房市落底與否可能還需要一段時間的觀察。現階段,民眾看跌房價趨勢未變,故房價沒有上漲的理由,預估未來房價仍呈現緩跌走勢,研判精華區房價將呈現降幅收斂,而蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區則仍有價格修正的空間,第四季房價微幅修正三%內。買賣移轉棟數增長有玄機目前看來,房地產專家對於房市何時落底看法不一。其中,屬於樂觀派的吉家網不動產董事長李同榮認為,從市場反轉以來的房價跌幅數據變化、開工量、建照量、使照量的增減關係、市場遞延買盤的出籠、買氣與信心的提升等因素綜合分析,房地產市場落底的時間不遠,北市房價極有可能在今年第四季落底,而全國房價則將在二○一八年第二季落底,故民眾對於未來房市沒有太悲觀的必要。李同榮的看法明顯與民眾的預期有所出入。根據永慶房產集團的調查資料顯示,台北市、新北市及桃園市的受訪者當中,分別有五九%、五一%及四七%認為房市在一九年或二○年才會落底,顯示民眾追價的意願並不高。意味著房市縱使落底,房價橫向盤整的時間恐怕會拉長。事實上,部分房地產人士認為,成交量的回升,背後其實隱藏著一些玄機,一旦瞭解數字背後所代表的真正涵義,對於後續房市的發展或許就不會那麼樂觀。國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲日前接受媒體採訪時指出,正常情況建物買賣移轉棟數結構中,建商第一次登記所有權的新屋占建物買賣移轉棟數約三成以下,主因是新屋或預售屋因遲延交屋,未必能反映當期交易,故市場交易應以中古屋為主。通常房地產不景氣時,買賣移轉棟數裡新屋占比會明顯增加,有時甚至高達五成。而今年一至八月,新屋占比已達四一.一%,縱使今年全年買賣移轉棟數可超越二十七萬棟,並不意味著房地產已經擺脫不景氣。房地產主力買盤來自自住需求值得注意的是,根據中信房屋宅指數的調查,六都及新竹縣市有購屋意願的民眾,自用的比例在五成至七成五之間。其中,台北市及新北市自用的比例為六三%及六四.九%、桃園市為七○.九%、台南市最高為七二.三%、新竹縣/市、台中市及高雄市分別為五八.七%、五九%及五三.一%。整體來看,民眾對於房市價格的修正仍有期待,加上目前房地產主力買盤都來自於自住需求,房價緩跌的趨勢恐怕短期之內很難改變。葉凌棋認為,在自用當道的狀況下,加上政府房地產稅制的影響,房價很難有被炒作的空間,後續市場讓利的態度恐決定量能增加的幅度。戴德梁行董事總經理顏炳立認為,當前房市仍難擺脫「殺價取量,搶錢活命」的格局。事實上,大部分的房地產專家也都認同,今年房市的成交量是靠著賣方「讓利」而衝上來。值得一提的是,根據永慶房產集團的調查資料顯示,最近五季民眾看跌房市比重有逐漸減少的趨勢,這意味著民眾對於未來房市看法轉趨正面的人正逐漸增加,有助於買賣雙方價格認知差距進一步拉近。成交量靠賣方「讓利」衝上來根據永慶房產集團的調查資料顯示,桃園市(含)以南有超過五成的民眾認為未來半年是購屋的好時機,而台北市及新北市仍有高達六成三及六成一認為,未來半年並非購屋的好時機,顯示雙北市的房價對一般民眾而言仍「高不可攀」。雖然房地產專家普遍認為台北市精華地段未來房價的跌幅將收斂,甚至是出現止跌的狀況,但這恐怕仍非多數民眾所滿意的價格,是否會導致買方又採取觀望的動作,值得進一步觀察。嚴格來說,未來幾年房價不太會有大漲的可能性,所以自住型的購屋者也不用急著出手,多走多看,或許仍有機會遇到願意阿莎力讓利的賣方,根據自己的收入、經濟狀況,量力而為始為購屋上策。➤購買本期新新聞

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