【財經】名媛高價賣帝寶燒出實價登錄弊端

【財經】名媛高價賣帝寶燒出實價登錄弊端2017-09-2812:30陸勝文天價賣帝寶,掀起房市波瀾及話題。本刊資料避稅、收債一石二鳥?「帝寶貴婦」陸勝文帝寶天價成交衍生出來的相關問題,源頭還是在實價登錄制度缺失上,顯示台灣實價登錄還是有不少漏洞存在。話雖如此,房市仍有人認真看待這件交易案,且認為「春燕回來了」,讓代銷業者有苦說不出。馬斯克曾以全身名牌行頭出席時尚派對、被稱為「帝寶貴婦」的名媛陸勝文,今年二月間委託台灣金服標售「帝寶」C棟二十一樓戶別,當時標售底價每坪為二七九萬元,但因定價偏高而乏人問津,歷經二度流標,連一封標單都沒收到。高價成交是因「以房抵債」?但根據實價登錄揭露,陸勝文手上的帝寶在今年五月悄悄售出,成交價高達七.七六億元,扣掉車位後折算每坪單價約二九三.六九萬元。以如此驚人的價格成交,不僅創下今年北市豪宅成交最高價,更比原先標售底價還高出近十四萬元/坪,讓不動產業界出現正、反兩派極端反應。業界大多數都秉持質疑心態,大呼「太不科學」!假如陸勝文真以二九三萬元/坪成交,那賣方豈不是「派大星」?因為只有在卡通中,才會出現「派大星殺價法」;而所謂「派大星殺價法」,就是指「出價比標價高」。在這個案例中,陸女豪宅標價二七九萬元/坪,買方卻同意以二九三萬元/坪成交,明顯不符合正常交易邏輯。即使在房市大多頭期間,恐怕都找不到成交價比開價高的案例,更何況現在房價正在下跌,誰買房子會出得比開價高?業界認為,其中或有不為人知的隱情。這件不尋常交易,令市場人士臆測紛紛。一說買方鄭姓自然人是陸女的債主,這筆交易有「以房抵債」的成分存在;由於陸女房子遲遲賣不掉,以至於無法還款,債主乾脆把她的房子吃下來,一次解決債務問題。但為何成交價格如此之高呢?業界推測有二個可能,一種是鄭姓自然人債權金額或許接近七.七六億元。在這種情況下,明明知道房子不值七.七六億元,但如果說好以房抵全部債務,那成交價就會拉到接近債務總額。另一種可能,二九○萬元/坪也許是買方主動要求的;而買方之所以要求登錄天價的原因,應著眼於未來轉手出脫可以避稅。據暸解,鄭姓屋主已委託房仲出售該戶房子,開價八.三八億元,換算每坪單價約三一三萬元左右。專家分析,以目前行情來看,帝寶成交行情較可能落在二○○萬元/坪至二四○萬元/坪之間;如果在這價格區間內賣掉,那麼鄭姓屋主帳面上就會出現虧損。按現行房地合一稅規定,若是售屋虧損,則只需申報但毋需繳稅。代銷業者如啞巴吃黃連換言之,部分業界人士猜測實價登錄二九三萬元/坪的高價,不排除有「動手腳」,目的是為了避稅。否則,若是鄭姓屋主以低價購入,且在持有一年內出售、淨獲利逾四百萬元以上,就得繳納獲利四五%的重稅,屆時屋主可能會面臨上千萬元重稅。反觀陸女適用舊稅制,並不會產生高額稅金。雖然市場上質疑聲浪高漲,但仍有人認真看待這件交易案,而且認為「春燕回來了」!會這麼想的,大多數是手上有建案正在賣的業主;他們認為,帝寶房價已經回到多頭時的高點水位,代表景氣似乎有回春跡象,房子不必降價也能賣得動了。某知名代銷業者向本刊透露,近期市場買氣還不算太好,房子難賣就會持續跟業主(即委託銷售的建商或地主)溝通、希望業主降價,不然代銷要負擔水、電、人事與廣告費,房子賣愈久賠愈多。原本業主多少會聽進去,配合代銷建議調降價格,讓代銷賣個幾戶活下去。代銷業者抱怨,但自陸女帝寶成交新聞曝光後,跟業主開會變成一件痛苦的事。因為業主拿著這則新聞,指著代銷說:「中古屋都能賣到二九三萬元,結果新房子給你賣,你卻賣不到二百萬元!如果市場真如你說的那麼差,那人家價格怎會這麼漂亮?」代銷如啞巴吃黃連,只能擺低姿態,努力再溝通。陸勝文帝寶天價成交所衍生出來的相關問題,其源頭還是在於實價登錄制度缺失上,顯示台灣實價登錄實施迄今約五年,還是有不少漏洞存在。專家表示,以陸女案例來看,買賣契約上載明成交金額是七.七六億元,案子委託給地政士後,地政士沒有調查權,即使認為價格違背常理,可是除了選擇照價登錄外,別無他法。地政士登錄後,地政局看到登錄資料,其實也沒什麼權限可以作「實質審查」,因為地政機關不是檢調單位,查不到買賣雙方金流是否如實、是不是另簽假合約、有無約定在他地回沖款項,甚或額外給付有價物品等等。揭露的資訊欄位不夠周全目前實價登錄較讓人詬病的重要缺失,就是揭露的資訊欄位不夠周全,使用者無法從交易價格裡看到完整的交易內容。例如房子有無附裝潢、車位是否計價、有沒有送有價提貨券等等。學者多半建議,應該增加揭露的欄位,才能讓資訊更透明。不過專家表示,即使增加再多的欄位,若遇上「不誠實登錄」的物件也沒輒。就像關係人交易、親屬交易等特殊交易物件都可在備註欄填寫,但如果不按實填寫,其實也不會怎樣。配套不完整、稽查不確實、裁罰不嚴格,注定實價登錄掉入假資訊亂竄的陷阱當中,怎麼改都沒用。➤購買本期新新聞

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