【都更已死?】建商:都更未死,只是變慢、變小

【都更已死?】建商:都更未死,只是變慢、變小2017-08-2412:30永春都更案的判決,對未來台灣都更發展影響深遠。攝影/郭晉瑋日本都更重建會採合夥制,值得台灣參考日本都更制度是採「合夥」制,都更社區的住戶會成立一個「重建會」,是一種公司的概念,若有住戶不願意參與都更,該會可以透過法律程序,將他們的房子買下,猶如台灣公寓大廈管理條例一般。黃琴雅「都更已死」是台北市建商公會理事長陳春銅,在看到永春都更案的判決後,對媒體說出的重話。這件已開工的都更案,卻因法院判決而被撤照、停工,成為台灣有史以來首宗都更「斷頭」戶,自然在建築業引發極大的震撼。都更案曠日廢時,能不做就不做「我不認為都更已死,但會愈來愈慢、規模愈來愈小。」真實建築總經理陳佳蔚直言,永春都更案已形成寒蟬效應,開發商(建商)未來不大會願意投入更大的人力,去從事百戶以上的都更案,包括他們在內。陳佳蔚說:若「以後都更案遇到反迫遷者或是爭取居住權等有高度意識形態的住戶,我會直接放棄」。另一位從事都更整合的業者說:「房市走了十多年的多頭,建商大多口袋不缺錢,不需要為了這種曠日廢時的都更案傷透腦筋,若有麻煩,能不做就不做。」言下之意,願意投入都更且花時間與不同意戶「糾纏」的建商,未來應該愈來愈少了。從事都更案近十年,陳佳蔚曾經將都更地區注入人文氣息,把鐵皮圍籬打掉,將閒置土地改裝成咖啡廳或是展覽空間,最著名的案例是台北延吉街的「延吉小屋」與台北復興南路巷內的「復興Studio」等案,用以化解該區都更住戶的心防,獲得同業的注目與肯定。「以前我們滿腔熱血去經營社區,願意花八年、十年完成一個都更案,是為了實現心中對建案的理想,但做生意還是必須將本求利,不可能花十年去做賠錢的生意。」陳佳蔚說。事實上,在社會充滿反商的氛圍下,不少人只要一聽到都更案,都會認為建商是唯利是圖的「迫害者」。但家族是從事船務、貿易的陳佳蔚,看過不同的行業,他認為「做都更,真的是一種修練」。他指出,經營一個都更事業要忍受燒十年,底下的員工來來去去,案子未來會不會成功都是未知,出去還要被客戶罵「為富不仁」,說他們暴利。房價下跌,建商「投降輸一半」「建商投資資本與人力,到最後還被人家罵『賤』商。」陳佳蔚說:「我所謂何來?不如去重劃區買個素地蓋一蓋,建案賣超過三、四成,後續自然有利潤可賺。」他認為,建商買素地,通常賺得比都更案多,放個五年、八年,都還有五成的投報率,但都更案十年要能夠獲利二、三○%,就已經算不錯。若換成年化報酬率,一年差不多二%。」陳佳蔚說,現在房價下跌,以前高房價談的條件,已經少掉兩成利潤,變成十年只賺一成多,一年只賺一%多,投報率僅似定存。「台灣現行的都更制度,對建商不利。」另一家不具名的建商指出,台灣的都更法規是偏向「承攬」制,建商最終只能拿回成本,剩下的利益都是住戶分走。建商主要的利潤來自所謂的「風險管理費」,各縣市政府規定不同,台北市依人數與面積區分,最高拿一四%,新北市則是規定上限一二%,「利潤不如外界所想。」「我們只是代工,承攬原本應該是無風險,但台灣要建商負擔很多風險,卻規定只能用國宅的價格來蓋,扼殺建商創意。」建商以前搶著做,也願意用好的設計圖與建材,是因為預估房價會往上漲,分配來的房子將來會賣得比現在估值高,「但現在房價都往下走,很多建商寧可現在虧,也不要將來大虧。」這位建商說,近一、兩年有不少都更案已做到一半,但卻寧願縮手,主要是怕做白工。從事都更整合的一位開發商表示,日本的都更制度很值得台灣參考。日本都更制度是採「合夥」制,都更社區的住戶會成立一個「重建會」,是一種公司的概念,若有住戶不願意參與都更,該會可以透過法律程序,將他們的房子買下,猶如台灣公寓大廈管理條例一般。「若住戶沒資金負擔都更前的營建費用,重建會可以找建商入股,由建商出錢蓋房子,再依據建商投入的資金分配股權,建商就可以參與重建會討論與投票。」開發者指出,日本的建商在更新後,會依據股權比率分得他們應得的房子,這是比較公平的制度。「都市更新的目的到底是什麼?」陳佳蔚說,要推動整個城市做必要的變革,才是都更的本質,「而不是創造你一生難能可貴的創造財富機會。」「都更要回到初衷,對地主來說,是換一個新房子住。」陳佳蔚說,日本的都更戶,大家都要拿出錢來,但台灣住戶卻只想不拿錢來換一間坪數一樣的新房子與停車位。另一位建商說,台灣都更的癥結點,就在於房地產是一輩子最大的財產,所以住戶會特別謹慎小心,深怕自己吃虧。但建商也不應該刻意冷落不同意戶,否則會導致像永春都更案這樣的重大抗爭。法院判力影響未來都更發展「法院應該考量的是比例原則,一旦形成判例,極可能影響未來都更發展。」陳佳蔚說:「未來是否會有人挾私利,去影響事情的推動,變成依法有據。」在過去幾年的都更爭議中,他認為只有苗栗大埔張藥房是公權力的濫用,其餘案子他比較同情開發商與同意戶。對建商而言,「就像《雙城記》所言,這是最壞的時代,也是最好的時代。」陳佳蔚說:「但未來的都更不再是百家爭鳴,你家也不會有人送中秋月餅、年禮,這是正常化,大家要習慣。」陳佳蔚對未來的都更景象,做了這樣的預期。➤購買本期新新聞

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